Осмотр новостроек в Испании - с чего начать

При покупке недвижимости в Испании, находящейся на стадии строительства, необходимо обратить внимание на то, что вы видите свое будущее приобретение только на бумаге, а окончательный результат можно будет оценить лишь после окончания работ. Данный способ приобретения недвижимости отличается от покупки на вторичном рынке тем, что работа до завершения строительства идет на основе тех документов, которые вам будут предоставлены девелопером (промоутером).

Стоит сделать упор на получение наибольшего количества информации, еще при первом посещении и в момент принятия решения о покупке. Вам, прежде всего, будут предоставлены планы, чертежи, модели, спецификации и прочие подобные документы, в том числе, изображения и макеты. Иногда есть возможность увидеть презентацию и даже посетить место строительства, но эта возможность будет зависеть от того, на какой стадии находится строительство. В случае если вас устроило внешнее качество выбранной вами недвижимости, тогда стоит перейти к тщательному изучению документации. Из нее вы должны узнать следующую информацию: площадь недвижимости, которую вы желаете приобрести, какого качества она должна получиться в итоге, степень отделки, а также, во сколько она вам обойдется и предположительные сроки завершения строительства. По количеству и качеству предоставленных к анализу документов можно судить и о профессионализме работающего с вами девелопера. Естественно, хорошим признаком и положительным моментом будет, если информация будет полной и открытой, без поводов для сомнений. Представители девелоперских компаний, которым не хватает опыта или каких-либо профессиональных качеств, теряются, не способны полностью и четко ответить на возникающие вопросы, а также, в большинстве случаев, не способны собрать полную информацию о будущем объекте.

Документы, которые вам предоставит девелопер, является единственным источником для представления итога строительства. В случае предоставления неполной информации, она нечеткая, или же данные вызывают недоверие, то, возможно, что результат строительства будет отличаться от начальных планов и ваших представлений. В связи с этим, стоит свое внимание сосредоточить не только на красивой внешности будущей недвижимости, но и полноте предоставленной информации, и выбор останавливать именно на той, по которой будет больше достоверной документации.

Профессионализм девелопера (промоутера)

В период строительства вашей будущей недвижимости, вам целиком и полностью приходится положиться на представителя девелоперской компании. В немалой степени получение хорошего результата и удовлетворения от покупки будет зависеть от того, какой подход к делу будет иметь девелопер. Поэтому, стоит позаботиться об этом заранее и с ответственностью отнестись к его профессиональным качествам. Были примеры недостойного поведения девелоперов в Испании, когда человек не желал прикладывать свои усилия для достижения хорошего результата, его интересовала только личная прибыль.

Получить информацию и девелопере можно на разных стадиях. Если вы приняли решение о покупке, то можно навести справки об интересующем вас девелопере различными способами. Самое простое - это воспользоваться Интернетом, или, если есть возможность, попробовать побеседовать с бывшими клиентами. Стоит также обратить внимание на столь, казалось бы, незначительные вещи, как внешний вид, поведение персонала во время приема, используемую рекламу. Это поможет вам понять, как организован рабочий процесс организации, и на каких принципах они основывают свою работу. Причем крупная это организация или небольшая частная фирма часто неважно, важен подход к работе и философия ведения бизнеса.

Планы

Еще один момент, который достоин подробного рассмотрения - это чертежи и планы квартиры в Испании. Из них вы сможете узнать более подробно о размерах комнат, об общей площади (с учетом балконов и террас) и прочих неотъемлемых составляющих, в том числе и о том, как именно помещения будут расположены, источники освещения, ориентация по отношению к сторонам света и к ветру. Представьте, насколько для вас будет удобна данная планировка, оцените, какой будет естественная освещенность комнат. Часто бывает так, что людям проблематично включить воображение и представить, как в реальности выглядят указанные площади. В таком случае, чтобы не разочароваться в результате, лучше перенести план на открытые площади, где вы сможете наглядно понять, что, где будет располагаться, и как это все будет выглядеть, вплоть до того, поместиться ли ваша кровать в определенный угол.

Вид здания, которое планируется построить, имеет не меньшее значение. На предоставленном плане такого рода можно будет увидеть, где именно находится покупаемая вами жилая площадь. Опять-таки, попадаются печальные примеры недобросовестной работы девелоперов, которые на стадии строительства обещают, что из окон будет шикарный панорамный вид, а в итоге, покупатели разочаровываются, получив квартиры не только без шикарно вида, но и где попало. В этом случае делается ставка на то, что люди на попятную не пойдут и согласятся на то, что получили. Чтобы не попасть в число разочарованных покупателей, рассмотрите как следует общий план будущего здания, а не только план вашей будущей квартиры в Испании.

Спецификации

В спецификациях обычно указываются данные, касающиеся оборудования, которое будет установлено. Это ванны, кухни, сигнализации, а также их изготовитель и материалы, из которых они сделаны. Также можно получить информацию о цветовой гамме, если будет сделана отделка.

В случае приобретения отдельного дома в Испании, где во дворе планируется сад или бассейн, стоит уточнить объем ландшафтных работ, и будут ли они проводиться вообще. Соответственно, при рассмотрении такого варианта покупки, обычно прилагаются планы и чертежи внешнего двора.

Демо-объекты

Если вам предложили демонстрацию объекта, и при этом он - высокого качества, то необходимо уточнить, насколько это качество будет соответствовать реальности. Многие девелоперы пользуются, так называемыми, демо-версиями домов и квартир в Испании, где отображено высокое качество внутренней и внешней отделки. Но очень часто покупатели не наблюдают этого в результате. Такой шаг девелоперы часто делают не с целью обмана покупателя, а для того, чтобы показать свои возможности, и в результате возникает недопонимание. Но бывает и так, что подобная демонстрация идеального демо-объекта предпринимается намеренно, и демонстрируемый объект никак не соответствует планам постройки. Поэтому следует получить подтверждение того, что планируется строительство именно того объекта, который вам показали, и что он в результате получится точно таким, как на картинке (сделать это важно не только в устной форме, но и в конкретных документах, в частности, в спецификации).

Условия платежей

Немаловажным пунктом при покупке недвижимости в новостройке является оплата и то, на каких условиях она производится. Вы должны точно знать, на какой стадии строительства и какую сумму вам необходимо будет выплатить. Приведенная ниже таблица представляет стандартный пример разбивки платежей. Стоит составить и утвердить план: СТАДИЯ / СУММА

Например,

1. Резервирование - от 3 000 до 6 000 евро
2. Частный контракт - от 20 до 30% от стоимости (сюда же входит налог) за вычетом суммы резерва.
3. Другие платежи - зависит от типа приобретаемой недвижимости и условий работы девелопера. В большинстве случаев, они не требуют дополнительных сумм, за исключением начальной, которая составляет приблизительно 25% до завершения строительных работ. По окончании строительства нужно будет выплатить оставшиеся 75% и сумму налога. Но некоторые работают на условии выплаты от 50 до 75% суммы, в соответствии с завершением определенного этапа строительства.
4. Последний платеж производится при получении собственности.
5. Те суммы, которые еще остались невыплачеными, вносятся в процессе подписания документов у нотариуса.

Вот как выглядит примерная схема платежей при приобретении апартаментов в Испании, стоимостью 300 000 евро плюс выплата налога.

1. Резервирование - 3 000 евро
2. Частный контракт 25% плюс налог за вычетом суммы резерва:
   1 000 + 12 000 - 3 000 = 84 000 евро
3. Другие платежи: отсутствуют
4. Окончательный платеж, производимый при получении собственности, 75% и сумма налога:
   225 000 + 36 000 = 261 000 евро

Итого: 348 000 евро с учетом налогов.

Страховка платежей

Этот пункт позволит вам не потерять внесенные суммы денег в том случае, если девелопер обанкротится. Согласно законам Испании, девелоперы обязаны страховать платежи своих клиентов, которые, к тому же, должны храниться отдельно от оборотного капитала. Но данное условие соблюдается далеко не всегда. Для многих страховка платежей влечет дополнительные расходы, что не всегда удобно для девелоперов. Производится ли защита платежей, стоит уточнить у девелопера, а также можно проверить с помощью юриста при проведении аудита. Не стоит доверять девелоперам, которые умалчивают или не могут доказать факт страховки платежей.

Ипотека

Во время визита к девелоперу вам могут предложить альтернативный способ покупки выбранной недвижимости. Это ипотека. Но, прежде чем вы дадите на нее согласие, необходимо получить полную информацию об условиях заключения такой сделки. Вы не обязаны соглашаться на нее, если условия вас не устраивают. Внешне ипотека, возможно, будет выглядеть привлекательно, но сэкономить за счет нее вряд ли получится, за исключением снижения некоторых начальных организационных платежей. Сумму общей экономии можно оценить только при расчете выплаты всего кредита. Суммы, выплачиваемые в течение всего срока ипотеки у девелопера, обычно бывают несколько завышены, и сделка оказывается невыгодной. В любом случае, если вас заинтересовал такой способ оплаты, то лучше, если вы сравните условия вашей сделки с условиями, содержащимися в других предложениях.

Ваш отказ от предложенной девелопером ипотеки, возможно, повлечет для него выплату определенных расходов, связанных с аннулированием ипотеки. Поэтому девелоперы часто прилагают максимум усилий к подталкиванию клиента на заключение ипотеки именно у них.

Важно! Следует предупредить российских покупателей, что в настоящий момент ситуация с ипотечными кредитами в Испании очень тяжелая. Некоторые банки вообще перестали предоставлять подобный вид услуг не только иностранцам, но и самим испанцам, или же существенно повысили процентную ставку. Поэтому, советуем вам уточнить этот момент заранее, или же вообще не ориентироваться на возможность ипотеки в Испании (по крайне мере, в текущий момент всеобщего банковского кризиса).

Сроки

Сроки завершения строительства должны быть четко прописаны в договоре, а так же указаны суммы штрафов, в случае их нарушения. Эти данные включаются в «частный контракт». Еще один вопрос, который часто вызывает удивление со стороны девелоперов, это - процесс информирования покупателей об этапах строительства. Добросовестные и честные девелоперы ежемесячно предоставляют информацию, которая заверяется архитекторами, а так же предоставляют фотографии с места работ. Требовательность клиентов к качеству работы заставляет девелоперов развиваться и совершенствовать свою работу.

Подключения

О том, какие коммуникации будут подключены на момент сдачи объекта, а также условия пользования ими, вам также должен рассказать девелопер.

Разрешение на строительство недвижимости в Испании

Девелопер в обязательном порядке должен вам его предъявить, если оно имеется на рассматриваемый объект недвижимости. Плюс ко всему, разрешение на строительство должен проверить юрист в процессе аудита. Будет лучше, если этот вопрос будет выяснен и закрыт на самом начальном этапе. Не имеет никакого смысла рассматривать проекты, на которые нет разрешения на строительство, не факт, что оно будет получено. Печальная статистика показывает, что большинство решившихся на подписание проекта без разрешения, горько потом об этом пожалели.

Контракты и документы

Если все выше перечисленное вас устраивает, и вы серьезно решились на покупку квартиры или дома в Испании, то следующим шагом будет рассмотрение документов для подписания договора. Конечно же, эту документацию должен проверить юрист на стадии аудита, кроме того проверяется лицензия, оговариваются порядок оплаты. Только после тщательной юридической проверки вы можете подписывать что-либо и вносить платежи. Немаловажным фактом является то, насколько быстро вам покажут эти документы. Чем быстрее и спокойнее, тем лучше.

При покупке квартиры в новостройке на стадии строительства у девелопера, обычно, на подписание предоставляются два частных контракта. Один из них является резервным, подписывается, соответственно, в процессе внесения суммы резервного платежа. Примерно через месяц (около 30 дней) подписывается второй частный контракт покупки, который так же сопровождается соответствующим платежом, заранее оговоренным с девелопером.

Ни в коем случае у покупателя даже мысли не должно возникнуть о том, чтобы согласится на часто возникающие предложения о подписании первого контракта прямо на месте осмотра, на месте проведения строительных работ.

Окружающее общество

Решившись на покупку апартаментов в новостройке, покупателя так же должен волновать вопрос, с кем по соседству он будет жить. И возможность уточнить эту информацию есть. Вы можете узнать, кто по национальности, семейному положению будет жить рядом, можно узнать также возрастную категорию соседей. Кроме того, уточните, будет это «пляжное» или постоянное проживание. Получив необходимые данные, вы можете решить, хотите ли вы жить в таком обществе, или стоит отказаться и рассмотреть другие варианты.

Новостройка и ее безопасность

Насколько вы будете защищены, проживая в новостройке, вам подскажет девелопер. Если в новостройке применена общая система безопасности, то этот вариант защиты будет надежнее. Но иногда девелоперы вопрос защиты комплекса оставляют на решение сообщества жильцов, организация которых в последнее время становится все более популярным. Самым идеальным вариантом является огороженная территория комплекса и наличие круглосуточной охраны, в отличие от «пляжного» варианта жилого комплекса.

Общие вопросы

Сейчас возводят жилые комплексы, в состав которых входят не только площади, отведенные под жилье, но и территории, предназначенные, например, под площадку для мини-гольфа или теннисный корт, кафе, ресторан, магазины и прочее. Однако комплексы могут быть построены и без этих удобств. Но наличие каких-либо общественных или коммунитарных зон благоприятно влияет на завязывание соседских отношений, особенно когда в семь есть маленькие дети. Предоставленные муниципальные удобства помогут вам лучше познакомится с окружающими вас людьми и создадут более дружелюбную атмосферу.

Также можно, при желании, организовать подключение спутникового телевидения и воспользоваться услугами широкополосной связи. Все эти услуги могут быть предоставлены для желающих индивидуально, а обратиться в нужную организацию вам поможет девелопер. Все те же девелоперы могут помочь покупателям организовать предоставление услуг, касающихся управления недвижимостью, такие как: уборка в доме или уход за двором, а также, в случае необходимости, организовать сдачу жилья в аренду. Все это очень важные элементы, касающиеся владения недвижимостью в Испании, и такие вопросы решаются непосредственно во время визита к девелоперу.

Ограничения

Часто существуют определенные ограничения, относительно владения недвижимостью в Испании и не только. Они могут быть прописаны в специальных уставах и регламентах. Такие документы могут прилагаться к новостройке сразу, либо созданы сообществом жильцов после заселения. Как бы ни обстояло дело, стоит уточнить, существуют ли какие-либо ограничения заранее.

Используемая девелопером реклама

Во время визита к девелоперу очень важно бывает обратить внимание на рекламу, которая используется, а также скопировать рекламные материалы. Они обычно используются для привлечения потенциальных клиентов и склонению их к заключению сделки. В случае если вы решились на покупку, то не стоит выбрасывать рекламные материалы, т. к., если девелопер не выполнит обещаний, содержащихся в рекламе, то именно они помогут вам получить сумму компенсации.

Выводы

Надеемся, что предоставленная информация поможет вам понять, что при выборе и осмотре вариантов, можно получить гораздо больше информации о будущей недвижимости, чем кажется на первый взгляд. Владение большим количеством данных даст возможность лучше разобраться в предложениях, более четко представить предстоящие затраты на совершение покупки, ремонт и дальнейшее содержание недвижимости.

Не забывайте и том, что, возможно, спустя некоторое время, вам захочется продать свою недвижимость в Испании. Чтобы такая возможность была более перспективной, то необходимо подумать об этом заранее. Хороший дом или хорошая квартира, расположенная в хорошем месте, построенная по современным технологиям будет пользоваться большим спросом, и вы сможете довольно легко ее продать по отличной стоимости в любое время.