Неоценимую помощь покупателю оказывает структурированный и организованный подход к поиску недвижимости, который был описан в предыдущих главах. Но когда подходящая недвижимость найдена, то риски и плюсы становятся очень реальными. Если обстоятельства вынуждают покупателя прервать процесс на этой стадии, то ничего не теряется, кроме времени и денег, потраченных на поиски. Радости может быть мало, но и нет никаких длительных последствий. Но если совершить неправильную покупку, то имеется риск потери значительного количества денег – или на потере роста капитала, или на дополнительных затратах, и в итоге окажется, что в зарубежной стране имеется недвижимость, которая является ни чем более, чем обузой. А когда покупка совершена правильно, то есть куплена правильная недвижимость по правильным основаниям и правильным образом, то итогом будет улучшение своей жизни, как в плане финансов, так и в плане повышения удовлетворения и качества жизни. Поскольку главной целью каждого покупателя является улучшение своей жизни, то на этапе покупки недвижимости все нужно сделать правильно.

Всех серьезных проблем, с которыми сталкиваются зарубежные покупатели Испанской недвижимости, можно избежать, и вызваны они непониманием процесса покупки и имеющихся рисков. Следовательно, тот человек их избежит, который разбирается в процессе и приступает к покупке надлежащим образом. И поскольку сейчас наступает стадия покупки недвижимости, то всегда следует помнить, что исправление ошибок, допущенных в процессе покупки, может быть трудным и дорогим, поэтому следует предпринять все возможное, чтобы с самого начала процесс шел правильно.

Вне зависимости от того, насколько хорошо покупатель разбирается в процессе, ничто не заменит помощи квалифицированных профессионалов, так как большинство работы будет сделано успешно только квалифицированным Испанским юристом. Более того, поскольку мы описываем общие вопросы, которые вероятно, справедливы для всех покупателей, важно осознавать, что все случаи различны, и могут быть особые моменты, которые потребуют решения. Только компетентный и независимый юрист может посоветовать покупателю, что необходимо сделать в его конкретном случае.

Из-за наличия важных особенностей в процессах покупки, мы будем рассматривать вторичную недвижимость и новостройки отдельно. Начнем с процесса покупки типичной вторичной недвижимости и затем отметим особенности, которые нужно знать при покупке на стадии строительства.

Покупка вторичной недвижимости

• Общее описание
• Подготовка к предложению
• Проверка своего бюджета
• Ипотека
• Ремонт
• Юрист
• Переговоры с продавцом
• Вопросы торга
• Оплата ежегодного налога IBI
• Дополнения
• Доступ в недвижимость до окончательного соглашения
• Способ оплаты депозита
• Процесс переговоров
• Аудит собственности
• Аспекты аудита
• Другие вопросы

Общее описание

Суть процесса покупки недвижимости в Испании следующая. Покупатель предлагает продавцу свою цену и затем ведет с ним переговоры до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение, после которого юрист покупателя проведет необходимый аудит собственности и проверит соответствующие контракты. После получения одобрения от своего юриста – но ни в коем случае не до него – покупатель подписывает частный контракт с продавцом и вносит первоначальный платеж согласно условиям контракта. Это – точка необратимости, после которой отыграть сделку назад становится трудным или невозможным без существенных финансовых потерь. Покупатель затем имеет время подготовиться к подписанию документов купли-продажи у нотариуса – обычно между 1 и 3 месяцами, – а также приготовить средства. В оговоренное время покупатель подписывает документы у нотариуса и становится владельцем недвижимости. Финальная стадия включает вписание имени покупателя в Регистр Собственности, оплату соответствующих налогов и подключение коммунальных услуг.

В действительности, некоторые стадии, например переговоры и проведение аудита, могут идти параллельно (в то же самое время), а не последовательно (одно за другим), или весь процесс может оказаться гораздо более неупорядоченным. Однако важно понять идеальную последовательность событий и логику, которая лежит в их основе и которая существенна для защиты интересов покупателя. Наверно наиболее важный момент тот, что покупателю никогда не следует подписывать контракты и делать не возвращаемые платежи, пока он не получит от юриста ясной картины после соответствующего аудита.

Следует отметить, что, в общем, покупателю нужна большая предосторожность при покупке у нерезидента Испании, чем у продавца, который является резидентом. Для нерезидентов сравнительно легко покинуть Испанию, не оплатив свои долги, такие как налоги, связанные с недвижимостью, и некоторые из этих долгов становятся проблемой нового владельца. Налоговые и другие службы могут разыскивать Испанских резидентов за их долги, но, поскольку разыскивать иностранцев в другой стране гораздо труднее, они склоняются к розыску бывшего имущества продавца – то есть новой собственности покупателя.

Подготовка к предложению

Если найдена недвижимость, которую хочется купить, то покупателю следует сделать продавцу серьезное предложение, которое затем будет основой для последующих переговоров. Но прежде покупателю следует подготовить свою стратегию переговоров, выделить и расположить по приоритетам информацию, которая потребуется для их проведения.

Проверка своего бюджета

За исключением случаев, когда денег для покупки больше чем достаточно, всегда важно проверить состояние своих финансов (относительно приобретаемой недвижимости) прежде, чем сделать предложение. Возможно, продавца удастся сторговать на цену ниже первоначальной, но на это не стоит рассчитывать и не стоит делать предложения, которое нельзя себе потом позволить. Люди нередко обнаруживают, что та недвижимость, на которую они положили глаз, более всех остальных увеличивает их бюджет, и покупателю в этом случае нужно еще раз сверить свои финансы и определить, нет ли еще каких неожиданностей, которые могут сделать покупку недосягаемой. Это очень важный момент, потому что, когда покупатель сверх-оптимистичен в отношении своих финансов при оплате начального депозита, то, при невозможности завершения сделки, он может его потерять.

Следует быть реалистом в отношении всех расходов по сделке, чтобы исключить неприятные сюрпризы. Обычно для их оценки используется прикидка в 10%, но в конкретных случаях они могут отличаться на +\- 2%. Нужно попробовать оценить предстоящие расходы как можно точнее перед началом переговоров, поскольку они могут уменьшить располагаемую сумму. Следует также помнить, что потребуется обставлять недвижимость, на что тоже нужно выделить какие-то средства.

Ипотека

Если для финансирования покупки нужна ипотека, то это окажет большое влияние на цену, которую можно будет заплатить. Хотя возможна ипотека в 80%, скорее всего покупателю дадут только 70% от оценочной стоимости, и эта оценка, которая определяет сумму возможного займа, может быть неутешительно мала. Если для покупки требуется взятие ипотеки, то нужно предварительно проконсультироваться с хорошим ипотечным брокером и приступить к покупке, исходя из возможного минимума. Также потребуется провести оценку прежде, чем станет точно известно, сколько банк сможет одолжить, поэтому, если берется ипотека, покупателю следует включить этот момент в программу переговоров.

Ремонт

Следует быть реалистичным в отношении предстоящего ремонта. По очевидным причинам не нужно покупать недвижимость, на ремонт которой не хватит денег, что означает продумывание этого вопроса перед озвучиванием своего предложения. Если предстоящий ремонт видится значительным, но неизвестно точно, во сколько он обойдется, то этот вопрос надо включить в программу переговоров.

Юрист

Как уже объяснялось в главе про подготовку к покупке, покупатель к этому этапу уже должен выбрать себе независимого юриста. Поскольку все еще есть шанс, что переговоры закончатся ничем, имеет смысл подождать с его наймом и с первоначальной выплатой гонорара. Тем не менее, чем раньше юрист будет включен в проверки, тем лучше. Если покупатель уверен, что будет продолжать сделку по объекту, то сейчас самое время нанять своего юриста. В любом случае это нужно будет сделать, когда будет достигнуто принципиальное соглашение с продавцом и до подписания любых контрактов.

Переговоры с продавцом

Приступая к переговорам, покупатель должен иметь четкий план, цели и стратегию.

План должен содержать все вопросы, которые покупатель хочет включить в рассмотрение. Цели – это то, чего покупатель хочет достичь, например, подходящая цена и цена-максимум, на которую готов покупатель, а стратегия определяет разумность той скорости и размеров увеличения цены над сделанным предложением, которую покупатель может принять. Стратегия должна базироваться на том, что известно о недвижимости, о состоянии рынка и о продавце (национальность, личные обстоятельства, спешность продажи). Но и с лучшими в мире приготовлениями, тем не менее, никуда не деться от факта, что растущий рынок играет на стороне продавца (они более настроены дождаться лучшего предложения, чем сделанное), в то время как падающий или находящийся в стагнации рынок на руку покупателю (так как продавцы менее уверены в том, что в ближайшее время дождутся лучшего предложения). Это так же справедливо для Испании, как и во всем мире.

В общем говоря, торговаться, возможно, труднее всего именно с Испанскими продавцами. Испанцы склонны принимать жесткую позицию по отношению цене, которую они хотят, и держат ее до тех пор, пока не получат ее, и не важно, сколько времени это займет. И, как группа, они в более лучшей позиции для удержания цен, чем типичные иностранные продавцы, которые более нетерпеливы в продаже своего имущества в Испании. Испанцы также больше настаивают на занижении договорной цены (для уменьшения налогов) и на получении разницы наличными, чего покупателям следует избегать или минимизировать.

В случае явно завышенной цены переговоры могут не увенчаться успехом ввиду специфического способа установки цен на недвижимость в Испании. Продавцы зачастую могут устанавливать свои цены, исходя из того малого, что они знают о рынке. Они могли слышать, что Pepito Perez продал свой дом, который вниз по дороге, за ХХХ, и поэтому они запрашивают ХХХ+20%, уверенные в том, что их недвижимость гораздо привлекательнее. Многие агентства недвижимости Испании просто принимают цену продавца, не убеждая его на более реалистичную. Все это означает, что запрашиваемая цена может быть абсолютно произвольной, поэтому покупателям так важно иметь реальное представление о текущих рыночных ценах, чтобы придерживаться его во время переговоров.

Комиссии агентств недвижимости – это другой важный момент, который следует иметь в виду при формулировке своей переговорной стратегии. В Англии агентства недвижимости получают процент от суммы сделки, а в Испании продавцы обычно сообщают агентствам ту чистую не торгуемую сумму, которую они хотят получить от продажи. Затем они оставляют на усмотрение агентства получение любой комиссии, которую те смогут накинуть сверху. Агентства недвижимости, которые обычно контролируют сделку в силу посредничества между двумя сторонами, могут добавлять 10% и более, в надежде, что в итоге торгов комиссия окажется в 5% или более. Поэтому, в подавляющем большинстве случаев, покупатели предполагают, что обсуждается цена продавца, когда на самом деле они просто торгуются с агентством за размер комиссии. Испанские продавцы, скорее всего, будут запрашивать чистую сумму, а иностранные продавцы – согласятся на процент от окончательной цены как вознаграждение агентству (как они делают у себя дома). Так что, если продавец – испанец, то велика вероятность того, что агентство недвижимости имеет сильные мотивы отстаивать максимально возможную цену, так как каждый евро сверх установленной продавцом цены прямо идет им в комиссию.

Трудно заранее знать, какой именно способ вознаграждения используется, чтобы определить комиссию агентства. Но покупатель ничего не потеряет, если спросит об этом агентство недвижимости, и в действительности агентство может даже выиграть от раскрытия своей комиссии и переговоров об ее размере с покупателем. Однако для понимания этого требуется довольно просветленное агентство, так что не стоит на это рассчитывать.

Нужно иметь в виду, что в сельских районах, где зарубежные покупатели начинают приобретать недвижимость, иностранные агентства недвижимости на дешевых объектах добавляют в цену до 35% и более своей комиссии. Также, дополнительные комиссии платятся, когда собственность покупается через агентскую сеть, когда в сделке участвует более одного агентства. Это еще сильнее замутняет воду и осложняет переговоры по цене.

Вопросы торга

Ключевые вопросы переговоров с продавцом следующие:

Цена

По понятным причинам покупатель хочет договориться о минимально возможной цене.

Не декларируемая сумма

Часть цены, отдаваемая продавцу на руки и не отражаемая в документах купли-продажи. Многие продавцы, особенно испанские, запрашивают, чтобы получить наличными определенный процент от цены (так называемые “B” или negro деньги), но покупатель должен противостоять этому как можно дольше. Это финансовое нарушение, от которого в основном выигрывает продавец, в то время как потенциальная ответственность ложится на покупателя. К сожалению, такая практика все еще широко распространена в Испании и иногда даже невозможно купить желаемую недвижимость без этого. Занижение цены может составлять 5-10%, что обговариваемо, но чем больше платит покупатель, тем больший риск он берет на себя. Никогда не следует соглашаться платить «В»-деньги, если недвижимость сдана в аренду, и следует быть очень осторожным, прежде чем соглашаться на любую не задокументированную оплату наличными, когда берется ипотека. Главная мысль – избегать оплаты любой части цены «под столом», если это возможно.

Какой тип контракта использовать

Тип контрактов, который подписывается перед договором купли-продажи (более детально будет рассмотрен ниже, в главе о контрактах). Покупатель может обойтись без всех этих контрактов и перейти прямо к договору купли-продажи.

Оплата ежегодного налога IBI

Оплата местного налога на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) за тот год, в котором заключена сделка. Вопрос может быть сложным, в зависимости от того, как местные власти взимают налог (ежегодно или поквартально), но к счастью, речь идет об обычно нескольких сотнях евро. Если продавец соглашается оплатить налог IBI за год, то производится расчет пропорционально количеству месяцев его владения в году, а переплату компенсирует покупатель. С другой стороны, если IBI за год оплачивает покупатель, то часть, оплаченная за время владения продавцом, вычитается из общей стоимости недвижимости. Здесь важно прояснить решение этого вопроса заранее.

Кто платит налог Plusvalia

Plusvalia (Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – муниципальный налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость. Для апартаментов, которые недавно были перепроданы, налог будет маленьким, а для отдельной недвижимости с участком земли, в лучшем жилом районе, которая не меняла своего хозяина многие годы, налог Plusvalia может быть значительным.

Хотя по закону этим налогом облагается продавец (который владел недвижимостью на дорожающей земле), покупатели иногда соглашаются на его оплату. Однако, это всего лишь закамуфлированный способ поднятия цены продавцом, поэтому покупатель должен противостоять любым попыткам продавца уговорить его на оплату Plusvalia. Если продавец – резидент Испании, то покупателю нет необходимости обсуждать этот вопрос, если только сам продавец его не поднимет. Покупатель может просто считать, что продавец собирается его оплатить, если не оговорено иное, и убедиться в том, чтобы юрист подтвердил, что в контракте, который предстоит подписывать, закреплено, что Plusvalia оплачивает продавец. В том случае, когда продавец – не резидент Испании, тогда покупателю определенно надо обсудить с ним этот вопрос. Если продавец, нерезидент, покинет территорию Испании, не оплатив налог Plusvalia, тогда налогом облагается сама недвижимость, и заплатить его придется покупателю. Есть два решения вопроса: 1) обязать своего юриста сопровождать продавца в мэрию для оплаты налога, прямо сразу после подписания документов купли-продажи, или 2) взять на себя оплату Plusvalia, а его размер вычесть из платежа, который совершается при подписании документов купли-продажи. Второе решение лучше с точки зрения покупателя. Какое бы решение ни было принято, всегда будет полезным узнать, каким будет размер Plusvalia. Юрист может подсчитать его или узнать в мэрии.

Дополнения

Любая внутренняя или садовая мебель и предметы обстановки, которые нужно включить в цену. Если покупатель согласен купить что-либо помимо неотделимых элементов недвижимости, то это должно быть согласовано и отражено в описи, которая является неотъемлемой частью контракта. Нужно иметь в виду, что некоторые люди, став новыми владельцами недвижимости, обнаруживали, что то, что они считали неотделимыми элементами (например, душевые кабины и оборудование для душа), бесследно пропало. Мало кто из продавцов на такое способен, но это случается, хотя и очень редко. Нужно просто иметь это в виду и вносить ясность в ситуацию, если в недвижимости имеется какое-нибудь привлекательное оборудование, которое может быть снято.

Доступ в недвижимость до окончательного соглашения

Если вопрос ремонта имеет решающее влияние на возможность покупки, тогда покупателю нужно оценить его стоимость (и, в некоторых случаях, проверить в мэрии) прежде, чем продолжать дальше процесс покупки, для чего надо обсудить вопрос доступа в недвижимость для архитектора или строителя. То же самое и в случае, когда покупатель хочет, чтобы была проведена структурная проверка недвижимости. На этот случай нет легких ответов, и все зависит от позиции продавца. Несмотря на это, если покупателя поддерживает агентство, работающее по принципу «будет сделано» и если ясно, что покупатель настроен серьезно на покупку, тогда по этому вопросу может быть достигнута договоренность. Если продавец не соглашается на визит архитектора до того, как покупатель скажет ему свое предложение, то можно, по крайней мере, поговорить с архитектором и описать ему как можно лучше и саму недвижимость, и тот ремонт, который, как представляется, необходим. Больших усилий при этом не потребуется, но, по меньшей мере, можно получить представление о величине предстоящих затрат.

Если требуется взятие ипотеки, то покупатель не может подписываться под ценой до тех пор, пока не будет знать размер кредита. Перед решением о размере ипотечного кредита банк будет настаивать на проведении оценки, что означает посещение недвижимости оценщиком (tasador). Проблема в том, что многие продавцы не дают разрешения на проведение оценки, пока покупатель не подпишет частный контракт, который обязывает его платить ту цену, которая зафиксирована в контракте. Продавцы опасаются, что низкая оценочная стоимость будет служить средством давления на них в переговорах. Поэтому, когда нужна ипотека для покупки, покупателю следует начать с вопроса, разрешит ли продавец организовать визит tasadora. Если продавец отказывает, то в контракте следует предусмотреть пункт, который ставит соглашение в зависимость от результата решения по ипотечному кредиту. Наихудший сценарий это когда покупатель подписался под ценой, внес депозит и затем не смог выйти на сделку из-за проблем по ипотеке. Если такое случится, и у покупателя не будет в контракте соответствующего пункта, то он может потерять свой депозит.

Способ оплаты депозита

В случае подписания частного контракта, одним из условий которого является внесение депозита в размере, к примеру, 10% от цены, покупателю следует оговорить способ его оплаты, приемлемый для обеих сторон.

Варианты могут быть следующие:

1. оплата продавцу
2. оплата через агентство недвижимости
3. оплата через юриста продавца
4. оплата через своего юриста

Оплата напрямую продавцу, конечно, прекрасно его устраивает, но если продавец решит расторгнуть сделку, то для покупателя будет гораздо труднее вернуть свои деньги обратно. Поэтому не надо делать этого. Лучше всего оплатить депозит через 3-е лицо, например, через юриста (своего или продавца, но идеально через своего), который должен будет передать его соответствующей стороне согласно условиям контракта. На практике наиболее распространена передача через агентство, что не проблема, если агентство недвижимости профессионально и надежно. Проблема в том, чтобы знать, какому агентству недвижимости можно доверять. Поэтому в большинстве случаев нужно избегать оплаты через агентство.

Какой бы ни была третья сторона, через которую платится депозит, покупателю следует убедиться, что это будет проводиться по счету условного депонирования, который дает дополнительную защиту в сделке. К сожалению, не много юристов и агентств недвижимости в Испании имеют такие счета, поэтому возможно придется действовать без этой защиты. И вне зависимости от того, какой способ передачи депозита согласован, покупатель должен удостовериться, что имеет все необходимые банковские реквизиты для проведения своевременной оплаты.

Процесс переговоров

Процесс переговоров будет отличаться от случая к случаю, но обычно он ведется с агентством недвижимости, а не напрямую с продавцом, и может тянуться от нескольких дней до нескольких месяцев, сопровождаясь торгами и решением вопросов. Нужно быть готовым к долгому и непростому процессу и радоваться, если он окажется легче, чем ожидалось. Нужно быть настойчивым и хладнокровным, так как обычно достичь удовлетворительного соглашения можно тогда, когда есть настрой на покупку недвижимости и средства.

Полезно начать переговоры с предоставления своего письменного предложения, чтобы показать серьезность своих намерений. Однако для этого требуется, чтобы предложение было написано на том языке, который продавец сможет понять, и содержало необходимые юридические моменты. В большинстве случаев переговоры ведутся устно, и пока не появится очень хорошего понимания деталей и уверенности в том, что делается, то лучше начать с устных переговоров.

Начальное предложение всегда является ключевым моментом, поскольку оно закладывает фундамент под последующие переговоры по цене (потолок уже установлен продавцом в виде его цены предложения). Если только нет твердой уверенности, что найденная недвижимость является настоящим сокровищем, которое предлагается по демпинговой цене, то никогда не следует начинать предложение с цены продавца, так как большинство продавцов выставляет цену с учетом будущего торга. Но не следует начинать и с нереально низкой цены, поскольку переговоры на этом могут и закончиться. Начальное предложение будет зависеть от множества факторов, таких как состояние рынка, информация о продавце, о цене и характеристиках рассматриваемой недвижимости. Предложение, которое на 20% ниже запрашиваемой цены, будет не одним и тем же в случае, когда цена составляет € 200’000 и € 1’000’000. Принимая все это во внимание, нужно определить тот минимальный уровень, который будет принят продавцом. Здесь как раз и пригодится важность проведенного исследования рынка.

Целью переговоров будет достижение принципиального соглашения по таким ключевым моментам как цена, условия и сроки сделки. Не следует принимать никаких обязательств до тех пор, пока не проведен соответствующий аудит недвижимости. По достижении устного соглашения хорошо будет, если юрист покупателя зафиксирует все моменты в письменной форме и утвердит их с продавцом для того, чтобы уменьшить шансы недопониманий и разночтений в будущем. Все должно быть очень ясно прописано в документе, который пока лишь вносит четкость в принципиальные моменты, но не накладывает обязательств.

Аудит собственности

Покупка недвижимости в Испании – это всегда вопрос бдительности покупателя, поэтому не следует делать никаких платежей или подписывать контракты, пока квалифицированный независимый юрист не проведет необходимых проверок. Это может выглядеть банальностью, но удивительное количество зарубежных покупателей не делают этого. И почти все случаи, когда покупатели сталкивались с серьезными проблемами, объяснялись отсутствием проведенного тщательного аудита.

Чтобы аудит был эффективным, он должен проводиться подходящим юристом. То есть, нужно привлечь юриста, у которого нет конфликта интересов, поэтому никогда не следует просить рекомендовать юриста того, кто вовлечен в процесс продажи недвижимости. Привлеченный юрист также должен специализироваться в законодательстве по недвижимости Испании.

Аудит представляет собой ряд юридических проверок. В некоторых случаях может понадобиться проведение архитектурной и оценочной проверки, когда, например, нужно уточнить структурное или физическое состояние недвижимости или планируется ее расширение. Аудит позволяет проверить все, что покупателю видится необходимым проверить перед тем, как перейти к обязательствам.

Аудит может выявить моменты, которые должны быть потом оговорены с продавцом. К примеру, продавец мог расширить недвижимость или сделать бассейн без разрешения муниципалитета. В этом случае продавец должен узаконить изменения (предоставив проект в муниципалитет), прежде чем продолжать сделку. Это стоит денег и занимает время, поэтому продавец может не пойти на это. Возникает момент для торга и обычно удается договориться.

В общем говоря, если недвижимость покупается с привлечением ипотеки Испанского банка, то есть дополнительный выигрыш от аудита, который проводит банк. Недвижимость будет для банка значительной страховкой, и поэтому он так же, как и покупатель, заинтересован в том, чтобы она была свободна от юридических проблем.

Аспекты аудита

Ниже мы опишем наиболее общие моменты проверки, из которых состоит аудит недвижимости. В каждом конкретном случае соответствующие аспекты для проверки должны определяться юристом. И чем больше проверок будет проводиться, тем, скорее всего, дороже будет процесс в целом.

Проверка правомочности продавца

Нужно убедиться, что продавец (или продавцы, если недвижимость в совместной собственности) имеет полное право владения собственностью и законно может ее продавать. Юрист может затребовать как полную выписку (Certificado Literal de Dominio y Cargas) из регистра собственности (registro de la propiedad), так и более распространенную базовую (nota simple informativa). Базовой выписки обычно бывает достаточно для подавляющего большинства случаев покупки.

Если в регистре собственности указано лицо, которое более не является владельцем недвижимости, например по завещанию она перешла к третьему лицу, чье право собственности еще нотариально не засвидетельствовано и не занесено в регистр, то запись в регистре нужно привести в соответствие с реальностью. Это должно быть сделано нынешним владельцем (или владельцами).

Следует иметь в виду, что некоторая недвижимость в Испании не занесена в земельный регистр (собственности) и не имеет нотариально заверенных свидетельств о собственности. Широко распространено это в сельских районах, особенно в Galicia. Хотя свидетельство о собственности у продавца может быть настоящим и хотя возможно его официально зарегистрировать, но зарубежным покупателям это может оказаться не под силу. Поэтому, лучше обходить стороной ту недвижимость, которая не имеет нотариально заверенного свидетельства о собственности.

Проверка преимущественных прав и обременений

Во время выяснения вопросов собственности юрист также должен проверить, не имеет ли кто-нибудь преимущественных прав на собственность. По этому праву его владелец может купить собственность по цене, согласованной между продавцом и покупателем. Это может быть в том случае, когда недвижимость сдается арендаторам по бессрочному контракту.

Если покупается недвижимость, которая сдана в аренду, то арендаторы имеют право оставаться в ней до конца их договора аренды. Если только такая недвижимость с арендаторами не ищется специально, то не следует с ней никогда связываться. И если покупается такая недвижимость, то никогда не следует соглашаться на занижение цены продажи и передачу части денег наличными «под столом», поскольку есть вероятность, что арендаторы вынудят продать недвижимость им, и по цене, которая указана в документах. Зарубежным покупателям лучше не иметь дела с любой недвижимостью, которая сдана в аренду.

Проверка задолженностей, взысканий, арестов и запретов

Хотя в контракте, который предстоит подписывать покупателю, и будет пункт, что собственность продается свободной от всяких обременений, всегда нужна двойная проверка, поскольку все долги переходят на нового владельца. В регистре собственности содержатся данные по всем долгам, связанным с собственностью, таким как ипотека, займы, неоплаченные налоги и взыскания. Само по себе наличие каких-либо долгов не проблема, если они заранее выяснены, и продавец должен погасить их до или во время подписания документов у нотариуса. Если у продавца была ипотека на эту недвижимость, то вероятнее всего, что она будет закрываться при подписании документов (это повлечет дополнительные расходы к тому, что платится продавцу). Также это может потребовать оплаты напрямую его ипотечному кредитору.

Проверка оплаты местных налогов (IBI)

Также следует иметь свежую выписку по оплате местных налогов (IBI) и, в некоторых случаях, проверить в муниципалитете (ayuntamiento), что все оплачено за предыдущие годы. Муниципалитет может выдать удостоверяющий документ. Надо помнить, что за все неоплаченные налоги будет отвечать новый владелец.

Проверка документов

Юрист покупателя должен проверить имеющиеся документы и договора, для чего продавец или агентство недвижимости должны подготовить их копии.

Прежде всего, юрист проверяет, что недвижимость корректно описана в документах, а именно: участок земли (если имеется), границы, общая площадь, планировка, внешние сооружения и другие важные характеристики недвижимости.

Зачастую собственность некорректно описана в документах по ряду причин. Продавец или предыдущий владелец могли провести строительные работы, такие как возведение пристройки или бассейна, и не зарегистрировать в документах из-за их нелегальности – отсутствие разрешения муниципалитета – или из-за того, что забыли, или из-за нехватки времени и денег для проведения нотариально заверенной регистрации. В последнем случае в муниципалитете будет копия лицензии на проведение строительных работ (licencia de obras or licencia de reformas), как и у владельца. Если муниципалитет может выдать такую лицензию, тогда ее можно использовать для внесения в документы изменений, соответствующих действительности, во время подписания документов у нотариуса. Однако если эти изменения были произведены нелегально – без лицензии муниципалитета, – то процесс становится более сложным для согласования. В этом случае следует проконсультироваться со своим юристом по выбору лучшего пути их легализации, если это в принципе возможно. Никогда не следует покупать недвижимость с нелегальными моментами, которые невозможно узаконить.

Другой причиной, почему недвижимость может оказаться неправильно описанной в документах, – это введение покупателя в заблуждение относительно того, что он покупает. Обычно такое встречается при продаже недвижимости с участком земли, хотя также может быть и при покупке в урбанизации или любой отдельно стоящей недвижимости. Главный момент в том, чтобы с особой тщательностью изучить документы и сравнить их с тем, что показывалось при физическом осмотре во время визита. Именно поэтому так важно сделать детальные записи и фотографии целевой недвижимости во время ее осмотра. Затем нужно, чтобы юрист четко объяснил содержание документов покупателю, переведя соответствующий раздел описания. В идеале, у юриста должна быть возможность осмотра недвижимости для подтверждения того, что она есть то, что описано в документах, поэтому надо постараться организовать его визит на объект.

Если покупаемая недвижимость включает частную парковку, то следует обратить внимание на то, как это отражено в документах. Парковочное место может идти в описании самой недвижимости, а может иметь отдельный документ. В случае отдельного документа, он должен быть проверен таким же образом, как и основная недвижимость. Это немного усложняет дело и означает дополнительные расходы (нотариальные, на регистр собственности и гербовый сбор).

Не следует покупать недвижимость, если она не аккуратно прописана в заверенных нотариусом документах или если нет доступного способа, которым гарантированно можно будет нотариально заверить документы и занести их в регистр собственности. Если есть что-нибудь не узаконенное, что не отражено в существующих документах, то покупателю нужно обговорить с продавцом приемлемый процесс легализации. При необходимости можно согласиться на оплату части расходов. Однако, некоторые расхождения слишком велики или незаконны для их улаживания, даже при наличии самых сильных желаний с обеих сторон. В этом случае, и юристу придется это посоветовать, покупателю нужно выйти из сделки. Если покупатель подпишет документы до улаживания всех расхождений, то проблема становится только его и ничьей больше.

Некоторые расхождения могут становиться законными в силу прошедшего времени – обычно спустя 4 года при отсутствии жалоб соседей и указаний муниципалитета на их устранение (Expediente de infracion urbanistica). Тем не менее, в этом случае нужно, чтобы зарегистрированный архитектор удостоверил, что расхождение существует более чем 4 года (certificado de antiguedad de un arquitecto certificado), и получить полную ясность в муниципалитете по этому вопросу.

При проверке документов юрист также должен обратить внимание на то, как часто недвижимость меняла владельца в последние 4 года, и кем были предыдущие владельцы. Если недвижимость продавалась в этот период и какой-нибудь из продавцов был нерезидентом, тогда юрист должен удостовериться, что 5% резерв был уплачен налоговой службе, независимо от того, кто был покупателем. Если недвижимость не меняла владельца в последние 4 года (4 года и 1 месяц, если точно), то проверять не надо.

Проверка кадастровой записи

Главная функция регистра собственности – запись правового статуса, а в кадастре (catastro) записываются месторасположение, физические размеры и классификация всей недвижимости в Испании. Кадастр содержит, как правило, точное физическое описание всей недвижимости, включая планы, карты и аэроснимки. Кадастр является очень полезным источником информации при покупке сельской недвижимости, помогая идентифицировать расхождения между описанием в документах и тем, что демонстрируется покупателю. По запросу кадастр может давать различные отчеты, которые помогают прояснить физические размеры и характеристики недвижимости. Юрист покупателя должен решить, требуется ли такая проверка и какой тип отчета запросить.

Наряду с информацией о точном местонахождении и физических характеристиках каждой собственности в Испании, кадастр также служит для вычисления муниципальных налогов (IBI) для любой и каждой недвижимости в Испании. На самом деле его основной функцией и является инвентаризация собственности для целей оценки и налогообложения. Поэтому, если имеются какие-либо трудности с получением выписки по уплате налогов IBI от продавца, то покупатель может получить кадастровый номер недвижимости (referencia catastral) в самом кадастре и уже по нему получить справку по налогу IBI в муниципалитете. Если известен адрес недвижимости, то можно за мгновения найти ее кадастровый номер в онлайне на вебсайте кадастра (ovc.catastro.minhac.es). Запрос бесплатный, и также можно увидеть план недвижимости.

Проверка в отделе городского планирования

Может оказаться необходимым проверить различные вопросы в отделе городского планирования (urbanismo) при муниципалитете.

Если недвижимость не соответствует описанию в документах, то юристу покупателя может понадобиться посетить отдел городского планирования для выяснения того, что легально, а что нет, и что при необходимости можно узаконить. Отдел планирования имеет планы всей земли в рамках своего муниципалитета наряду с инструкциями, что может быть и что не может быть построено на этой земле. В некоторых случаях для этих целей более подходящим может быть визит архитектора с последующим изложением результатов юристу, поскольку не все юристы разбираются в тонкостях регулирования городского планирования.

Если недвижимость покупается с прицелом на ее дальнейшее расширение или ремонт, то необходимо, чтобы юрист, или лучше архитектор, проверил, что будет разрешено сделать. Это можно проверить только в отделе городского планирования при муниципалитете. В идеале, покупателю следует предоставить свои планы по перестройке (projecto) в муниципалитет для одобрения, прежде чем в сделке будет пройдена точка невозвращения. Таким образом, покупатель будет уверен, что сможет расширить недвижимость тем способом, которым он хочет.

В последние несколько десятилетий в Испании существует проблема незаконного строительства. Когда приобретается недавно построенная недвижимость, и особенно когда приобретается свежепостроенная недвижимость у инвестора, покупателю может понадобиться проверить, что разрешение на строительство (licencia de construccion) – имеется; что сертификат завершения строительства (certificado de final de obras) – подписан архитектором; и лицензия жилого объекта (cedula de habitabilidad или licencia de primera ocupacion) – получена в муниципалитете. В двух словах, если недвижимость имеет магистральные подключения к воде и электричеству, то у нее есть необходимые лицензии, так как коммунальные компании обслуживают только ту недвижимость, у которой есть лицензия жилого объекта.

В некоторых случаях целые урбанизации имеют проблемы с планированием или с вопросами, которые не были согласованы с муниципальными властями. Девелопер может сэкономить на инфраструктуре или строить без необходимых разрешений, и владельцам, наверное, придется урегулировать эти вопросы за свой счет, иногда годы спустя. Владельцы таких комплексов могут также испытывать трудности в получении муниципальных услуг, таких как уборка мусора и ремонт дорог, что увеличивает стоимость и неудобства проживания. Продавцы недвижимости в таких урбанизациях не заинтересованы в распространении информации об имеющихся проблемах, поэтому стоит проверить эти моменты в муниципалитете. В муниципалитете могут подтвердить, испытывает ли какая-нибудь урбанизация проблемы или же она была полностью согласована.

Если планируется покупать недвижимость в застраиваемом районе, то также следует узнать, что будет построено вокруг. Многим зарубежным покупателям продавалась недвижимость с прекрасными видами на море и обещаниями, что никогда не будет построено ничего такого, что закроет обзор. Зачастую впоследствии оказывалось наоборот, и у значительного количества людей виды на море заменились видами на блок апартаментов. В Испании, если можно представить, что на участке перед недвижимостью может быть построен 5-этажный блок апартаментов, то это именно то, что и будет построено. Ознакомление в муниципалитете с городским планом (plan parcial) даст точное понятие, что может быть, и чего не может быть построено вокруг рассматриваемой недвижимости.

Напоследок, в муниципалитете покупателю следует выяснить полные планы развития региона. Эта информация содержится в общем плане (plan general) и включает планы таких основных проектов, как автомагистрали, аэропорты и железные дороги. При покупке недвижимости, которая находится в сложившейся городской черте, маловероятно, что общий план как-то ее затронет. Однако вне сложившейся городской застройки есть маленькие шансы, что планы по постройке автомагистрали или перевода сельской земли под застройку могут повлиять на рассматриваемую недвижимость.

Проверка сообщества владельцев

Если недвижимость является частью сообщества владельцев (comunidad de propietarios), что почти всегда имеет место при покупке апартаментов и в урбанизациях, то следует проверить, что продавец не имеет текущих долгов по оплате взносов сообщества (gastos de comunidad или cuota de la comunidad de propietarios).

Также нужно выяснить их размер, чтобы заложить в бюджет, и узнать, не идет ли в данный момент реализация каких-нибудь планов по обустройству общих территорий, что может означать большие и неожиданные выплаты сразу после покупки. И всегда следует ознакомиться с правилами сообщества, которые могут повлиять на решение о покупке (например, ограничения по сдаче недвижимости в аренду). Покупатель может получить всю эту информацию у секретаря или администратора сообщества владельцев (administrador de la comunidad de propietarios), который также может предоставить и копию правил сообщества (Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios).

Другие вопросы

- Проверить размер налога Plusvalia, если продавец нерезидент. Это можно сделать в муниципалитете.
- Если продавец – оффшорная компания, убедиться, что специальный налог 3%, которым облагается такая форма собственности, был вовремя оплачен.
- Если недвижимость находится в пределах 500 метров от побережья, то юристу, возможно, понадобится убедиться, что недвижимость не нарушает действие закона о прибрежном планировании (ley de costas).
- Если недвижимость продается с мебелью, которая представляет какую-либо ценность, то убедиться, что имеется ее опись.
- Проверить, что оплачены все коммунальные счета (вода, газ, электричество, телефон), и получить у продавца копии квитанций.
- Получить точный почтовый адрес недвижимости.
- Выяснить, имеет ли продавец какие-нибудь технические планы и спецификации на недвижимость, и ознакомиться с ними, если они есть. Если недвижимости меньше, чем 10 лет, то выяснить наличие строительной гарантии.
- При покупке сельской недвижимости юрист покупателя должен проверить, имеет ли 3-я сторона право проезда через недвижимость (servidumbres de paso), или рассматриваемой недвижимости нужно право проезда через чью-нибудь еще недвижимость. Проверить то же самое относительно прав на воду и на охоту.