В какую сумму обойдётся приобретение недвижимости в Испании

Цена недвижимости является самым веским фактором, который учитывается во время принятия решения о покупке дома в Испании для отдыха во время отпуска или для постоянного проживания. Но, если забывать о расходах на проведение сделки, и о расходах, сопровождающих владение недвижимостью, то это будет большой ошибкой! Для принятия взвешенного решения нужна полная ясность в финансовом вопросе и достаточная информация о размерах всех расходов на приобретение недвижимости.

Из чего складывается стоимость покупки недвижимости

Вид приобретаемой недвижимости, место расположения, кредитования (ипотечный кредит) значительно влияют на затраты при оформлению сделки. Стоит остановиться подробнее на различных типах расходов.

Налоги

Если вы приобретаете недвижимость у частного лица в Испании (вторичная недвижимость), то следует заплатить только передаточный налог (ITP). А если жильё вам продаёт застройщик (девелопер), то надо заплатить НДС (IVA, или ICIG - на Канарах) плюс гербовый сбор (IAJD). В том случае, когда инвестор переуступает вам свои права на недвижимость, взимаются такие же налоги, как и при покупке нового жилья у застройщика.

В разных районах Испании действуют различные ставки налогов:

*Приведены базовые ставки для сбора налога IAJD, которые могут варьироваться.

Таким образом, если вы приобретаете недвижимость, например, в Мадриде, Валенсии, Каталонии или Андалусии, то  налог составит 7% от стоимости для вторичной недвижимости и 8% – для вновь построенной недвижимости. Для Риохи и  Балеарских островов ставки налогов будут другие: 7% при покупке вторичной недвижимости и 7,5% от стоимости недвижимости - для новостройки.

Да-да, всегда необходимо учитывать налоги! В Испании стоимость процесса передачи (транзакции) недвижимости  другому собственнику, пожалуй, одна из самых высоких в Европе.

Определимся с  затратами для двух  вариантов приобретения недвижимости в Испании. Первый вариант  - это случай покупки нового жилья, второй  - «вторичного».

Пусть исходная стоимость составляет, например, 100 000 евро::

В стоимости покупки «первичной» недвижимости НДС – это  вторая по величине статья расходов (после самой стоимости) - государством декларирована ставка НДС  7%  (на Канарах 4,5%) на рынке свободной продажи жилья и 4% для продажи жилья с государственными субсидиями (vivienda protection oficial). В случае, если вы хотите сделать перепланировку, надстройку приобретаемого здания, достроить гараж, или устроить бассейн, то нужно успеть сделать необходимые изменения ДО оформления покупки. Потому что все переделки, перестройки  и усовершенствования облагаются довольно высоким НДС - 16% на дополнительные строения, вместо 7% при первичной продаже.

За оформление документов надо заплатить (сумма может изменяться в разных регионах) 0,5% от стоимости недвижимости и столько же стоит гербовый сбор. Для того, чтобы провести первичную регистрацию новой недвижимости в Регистре собственности, надо заплатить около 200 евро.

Гонорар поверенного, который производит  всю передачу документов в государственные учреждения, пересылку их  др., обычно выплачивается в размере около 1% от продажной цены. Расходы на оплату нотариальных услуг устанавливаются государством, и существует шкала для определения  ставки, в зависимости от стоимости недвижимости:

При оформлении кредита на покупку жилья в Испании (ипотечный кредит) вам потребуются услуги нотариуса, поэтому стоит включить в стоимость оформления покупки недвижимости и эту статью. Как и оплату за электричество, газ, воду и т.д.

При покупке жилья  на рынке «вторичной недвижимости» НДС оплачивать не нужно, но  существует налог на передачу, и в некоторых регионах он равен 6%, а в некоторых (Андалусии, Валенсии, Каталонии, Мадриде, Галисии и др.) - 7%.

Регистрация сделки и оформление документов стоит одинаково и для новостроек и для «вторичной» собственности, а вот гербовый сбор не взимается во втором случае. Одинаковые суммы должны получить за свои услуги нотариус и поверенный -  в обоих случаях. В то же время, землемерные расходы, при приобретении на рыке «вторичной недвижимости», обычно стоят 450 евро и выше, и до 600 евро – в случае полной инспекции.

При покупке недвижимости через агентство с покупателей удерживается комиссия, доходящая до 2%. А местная администрация берёт налог на землю (plus valia) в том случае, когда увеличивается площадь находящейся в собственности земли (земля под строением не учитывается).

Местная администрация также устанавливает налог на собственность. Это, как и  общественные выплаты (консьержу в многоквартирном доме или на очистку общего бассейна, вывоз мусора и др.), тоже существенно увеличивают стоимость недвижимости. Плюс должны быть учтены так называемые постоянные неизбежные расходы – газ, электричество, вода.

Нотариальные сборы

Нотариальные сборы, регламентированные государством в Испании, содержат фиксированную ставку и переменную часть. Последняя часть  зависит от цены недвижимого имущества и числа пунктов в договоре. Каждая копия договора (copia simple) обойдётся  покупателю  около € 30. Расходы на нотариуса находятся в пределах от 0.1% до 0.4% от объявленной цены недвижимости. Также надо учесть в сборах  НДС 16%.
По ипотечному договору кредитования платятся сборы в том же диапазоне - от 0.4% (при сумме сделки до 100 000 евро) и до 0.1% (от 400 000 евро).

Регистрация собственности

Сбор за внесение  данных о своей недвижимости (и взятого ипотечного кредита) в регистр собственности тоже зависит от стоимости недвижимости. Для более дорогостоящей недвижимости сбор равен примерно 0.1% , а для более дешевой – 0.3% от задекларированной цены. Для  этого сбора действует ставка НДС 16%.

Юридические услуги

Ассоциация адвокатов (colegio de abogados)  рекомендует оплату услуг  юристов производить из расчёта 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной стоимости недвижимости. Однако часть юристов работает по фиксированной ставке, их гонорар равен € 1'500-2'000 (плюс НДС), независимо от стоимости недвижимости. Есть юристы, предпочитающие почасовую оплату труда, они берут от € 70 до € 400 и более за час. Поэтому стоимость  одних и тех же юридических услуг может варьироваться в широких пределах. Для приблизительной оценки их можно посчитать как 1% от стоимости недвижимости плюс НДС, и просто не рассматривать сотрудничество с юристами, которые запрашивают более высокую оплату.
Составляя договор с юристом, следует узнать, какой круг услуг входит в оплату его деятельности. Будет ли это полной юридической помощью, включающей внесение записи о вашей недвижимости в регистр собственности и кадастр, оформление оплаты налогов? Или юридическое сопровождение сведётся к проверке контрактов и присутствию на подписании документов у нотариуса, а за все остальные услуги будет требоваться дополнительная оплата? В последнем случае можно довольствоваться услугами хестора (gestor), потому что это обойдётся дешевле.

Ипотека

Денежные затраты на налоги, регистрационные и нотариальные сборы  увеличиваются почти вдвое, если для приобретения недвижимости взят ипотечный кредит. Стоимость ипотеки - это выдаваемая сумма, плюс проценты и расходы по кредиту. Это почти удваивает сумму, подлежащую обложению налогом. Например, гербовый сбор (IAJD) взимается не только с суммы кредита, а со всей стоимости ипотеки. Получение ипотечного кредита в Испании сопровождается нотариальными и регистрационными расходами.
Поэтому, при оформлении  ипотечного кредита  в Испании приготовьтесь к следующим расходам:

• Расходы на оценку. Оценка недвижимости может потребовать от нескольких сот до тысячи и более евро. Обычно стоимость оценки составляет € 300-500.
• Открытие ипотеки. Оплата услуг по открытию ипотечного кредита составляет 0.5-1%, хотя кредиторы могут попросить и больше.
• Страхование имущества в случае ипотеки.
• Административные расходы. Порядка 200 евро потребует с вас хестор за оплату налогов и внесение в регистр собственности. Хестора обычно назначает банк, в котором вы запросили кредит.
• Ипотечный брокер. Для  получения оптимальных условий кредита и организации открытия ипотеки часто используют услуги опытного брокера. В основном ипотечные брокеры берут фиксированную ставку за рассмотрение заявки - несколько сотен евро. Плюс все брокеры требуют комиссию 0.5-1% от суммы полученного кредита за успешное открытие ипотеки! Естественно, некоторые брокеры могут просить и больше.

Другие расходы

Существуют дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании:

• Международные банковские переводы. Комиссия банка за зачисление денег по международному переводу может оказаться достаточно высокой, например, 0.5% от суммы перевода. Следует заранее обсудить размер этой комиссии с банком и установить ее лимит на приемлемом уровне – например 30 евро.
• Комиссия за выпуск заверенных чеков. Для получения чека, заверенного банком (cheque bancaria), что часто требуется при оформлении сделки, необходимого также заплатить комиссионный сбор. Этот вид комиссии тоже может составлять 0.5% от суммы выписанного чека. Поэтому заранее договариваются об ограничении её в пределах € 15-30.
• Доверенность. Доверенность по законам Испании заверяется нотариусом, и услуга по оформлению доверенности стоит € 50-200 в зависимости от присутствия юриста.

• Комиссия агентства недвижимости. Комиссионные при покупке через агентство недвижимости,  как правило, выплачивает продавец. Однако, этот вопрос лучше обсудить заранее. Агент покупателя, если возникает необходимость воспользоваться его услугами, получает 2.5% от суммы сделки.
• Мебель. Стоимость обстановки стандартных 2-х спальных апартаментов не обойдётся дешевле € 12'000-15'000. Можно перевезти в Испанию свою мебель, но тогда следует учесть стоимость ее доставки.
• Коммунальные подключения. Если вы купили вновь построенную недвижимость, то вам нужно заключить контракты с поставщиками коммунальных услуг. Если заниматься этим самостоятельно, то это будет приблизительно стоить:
  • Газ: € 140
  • Телефон: € 130
  • Водоснабжение: € 120
  • Электричество: € 100

Все приведённые цифры приблизительные, но они служат ориентиром для тех, кто собирается покупать недвижимость в Испании. Так, один покупатель за рубежом приобрёл недвижимость за € 600000 и заплатил всего за сервис, сопутствующий покупке € 11490, тогда как эти же услуги могли ему обойтись в € 5000. Когда вы подозреваете, что стоимость услуг, выполняемых юристом, завышена, то стоит проверить официальные счета как от нотариуса, так и из регистра собственности.

© Mark Stucklin Spanish Property Insight
© Перевод ЗАО "Григ"