Договор купли-продажи недвижимости, процесс оформления

Предварительный Договор
"Contracto privado de compraventa"

Contracto privado de compraventa - это официальный документ, в основном подписываемый представителями (поверенными) покупателя и продавца, обязывающий обе стороны к совершению сделки. В нем оговаривается цена, условия продажи и ожидаемые нестандартные ситуации. Продавец запрашивает "депозит", обычно 10% от суммы, который должен быть выплачен покупателем сразу при подписании предварительного договора.

В контракте прописываются штрафы для обеих сторон, налагаемые в случае разрыва соглашения. Обычно этот штраф равен сумме депозита. Чтобы избежать потери депозита, в договоре обычно оговариваются возможные условия аннуляции соглашения, например в случае, когда местный комитет по строительству не одобрит план застройки. Также в договоре оговариваются обязательства по доработке, включаемые в сумму сделки, и то, какая сторона будет ответственна за оплату дополнительных специальных (земельных) сборов - так называемых "plus valia". Также от продавца требуются доказательства того, что продаваемая собственность свободна от обязательств, спорных кредитных договоров и т.п., поскольку по испанским законам все эти договоренности и кредиты должен наследовать новый владелец. (В Испании кредит "привязывается" к недвижимости, а не к владельцу).

Документ сделки
"Escritura de compraventa"

Escritura de compraventa (эскритура), или документ сделки, подписывается в присутствии нотариуса и переводит собственность продавца в собственность покупателя при подтверждении поступления оплаты на баланс продавца. Копию договора можно предварительно получить у нотариуса, чтобы его мог прочитать ваш поверенный. Нотариус - это независимый представитель государства, берущий обязательства по проверке документов с обеих сторон. Он должен проверить в Регистре собственности и получить подтверждение того, что продавец официально является владельцем, и удостовериться, что продающаяся собственность свободна от дополнительных кредитных обязательств. Когда "эскритура" подписана обеими сторонами, нотариус сразу же отсылает новые данные, включающие данные о перемене владельца, в Земельный комитет.

Сделка будет считаться завершенной только тогда, когда эти данные поступят в Земельный комитет. Нотариус также подтверждает, что все налоги и обязательства, связанные с продажей собственности, оплачены правильно и полностью, - обычно в течение нескольких недель.

Незадолго до подписания "эскритуры" покупатель должен осмотреть недвижимость, чтобы убедиться в том, что никаких повреждений за время, прошедшее с момента подписания первичного договора, не произошло. При покупке "вторичного" жилья покупатель также должен убедиться, что все задолженности погашены. Все нюансы будет намного труднее решить, если они всплывут после подписания. Поэтому при необходимости можно попросить нотариуса отложить сделку.

Если покупатель не имеет возможности лично присутствовать на подписании, он может оставить кому-то доверенность, оформленную в присутствии нотариуса. "Нерезиденты" должны предоставить "сертификат нерезидентов" (бумага, подтверждающая, что они не являются гражданами Испании - "escritura de no residencia") в течение месяца после подписания "эскритуры".

NOTA SIMPLE INFORMATIVA

Когда регистрация полностью завершена, Регистр Собственности по запросу владельца недвижимости или агентства, выдает выписку - краткосрочный документ (срок действия три месяца) называемый NOTA SIMPLE INFORMATIVA. Данный документ содержит информацию характеризующую: место положение недвижимости, его тип, площадь участка или долю во владении участком земли, площадь всех построек, полезную площадь, имена владельцев и их доли в собственности, полную информацию по ипотечному кредиту, взятому под эту недвижимость.

В дальнейшем NOTA SIMPLE с не истекшим сроком действия пригодится для получения многократной визы.